基础设施REITs税筹面临的问题以及常见的一些做法

直接举个例子,比如说产业园物流园项目有10栋物业,考虑到产权明细、相应的土地权属、性质等等,选出来满足收益率,合规性,然后相应的经济测算估值都比较合适的,比如说有3栋物业是比较适合作为入池资产的,那么就需要把3栋从10栋物业里面剥离出来,要做一个资产剥离的这么一个过程。

在这个阶段可能分为两种情况,一种把入池的项目剥离至一个干净的项目公司,这是第一个步骤。还有如果是说不需要进行剥离,就把整个项目公司转入到特殊目的实体,就是直接可以做第二步的动作,不需要做第一步。

第二步,通常是需要把这个项目公司再放到一个spv的下面,这个原因是什么?是由于后续要做一些股和债的安排。

这两步是从税务角度比较关注的,税务筹划的重点其实就是在这两个步骤里面,一个就是基础设施本身的剥离和转让,一个就是项目公司股权的一个转让。

 

在整个公募REITs结构搭建的过程中,设立资产专项的资产支持计划的过程没有产生任何的收入和利润,所以这个步骤不会有太多实质税务问题。

当然我们实际做业务的过程中都会经过专业的论证,由于目前的相关的法规,比如说对于基础设施基金,税务上怎么处理,没有专门的去规定,那么只能是参考原有的。过去也有很多相应的专项计划类REITs的发行,ABS的发行,公募基金的发行。那么过去实务当中我们参考什么法规,都是参考过去税务实践的惯例来去做公募REITs的税务工作。但这些都是没有一个专项的税务文件做支撑。

整个基金的结构,首先项目是装在一个项目公司里面,那么项目公司的上面可能有一个spv,可能有的没有,专项计划的上面就是公募基金,那么最顶头就是投资者。

如果在实践案例中发现项目公司吸收合并了 spv,一般来讲这是反向的吸收合并,为什么叫反向?就是大部分的吸收合并可能是母公司去合并子公司,这样是比较容易理解,从法律上和各方面处理上是相对来讲比较容易的。但这个是项目公司作为子公司去合并它的母公司,我理解的主要原因是合同和主体都是以项目公司为主体的,如果项目公司消灭了,那么很诸多合同和资质都需要重新弄,操作难度上会增加很多。这个操作在一些项目里面,主要是为了在项目公司的层面去调整它的财务杠杆,形成一个比较好的股债的比例的一种做法。但这并不是必然的,有的项目里面它通过其他的方式构建了股加债的结构。

通常这一步是在已经发行之后再去做的,所以跟基金发行的时间点会有一定的时差。那么过去在类REITs实践当中,有的情况下会相隔一段比较长的时间,比如说12个月之后再去做合并的动作,也有可能是相对比较近的,在发行完之后就去做。所以就是在合并的过程的时候,通常我们的基金已经开始运营了,所以在合并它本身来讲是在基金运营状态下的一个合并,已经跟原始权益人没有关系了。对投资人来讲,跟过去类REITs一个很大的不同是,所有的原始权益人不会再有担保这样的安排,按照证监会的要求是基金管理人应该承担起管理的责任。

但是在公募REITs里面,投资者是要自行承担风险的。所以基金公司和相应的这些财务顾问会对合并的操作所引起的财务税务以及法律的影响非常的关心,因为这个已经跟原始权益人是没有关系,如果一旦有任何的风险的话,那么应该是由投资者自己去承担的。所以这个也是看问题的角度和思考问题的角色不一样了。

话归正题,我们再回顾一下搭建过程当中的一些步骤,来看一下这个过程当中有什么样的税务问题需要关注。

第一步谈到资产剥离,把它放入到一个干净的项目公司里面去,通常来讲这一步骤是可能会产生税负最重的一个步骤,尤其是基础设施会涉及到产权的一个转移,那么实际上这里面涉及到的税种是非常多的。

这个里面重组的方式的选择,根据不同的项目,除了税务可能还要考虑一些其他的情况。比如比较多的产业园项目,有很多土地都是工业研发的性质,那么在拿地的时候也跟相应的政府和国土部门达成了协议,有的在出让合同里面或者是在产权证上面都会标注说这个土地它是不允许转让的等等,会有这样的一些限制。

还有一些数据中心的资产,它会有相应运营牌照的要求,所以就是把这个项目剥离到新公司的过程当中。首先要考虑可行性的一个问题,再一个就是新的公司运营是不是需要牌照,然后再考虑税务的问题,结合这些方面来通盘考虑,我们确定是剥离项目公司还是剥离项目。还有一种做法是说我项目本身保留在原来的公司不动,而是把那些不发行公募REITs的资产反向剥离出去,然后再收购存续的项目公司。这个考虑就是说本身这个项目的运营和其他不入池资产的项目的运营,去动它那部分的产权相对来讲更加便利,所以这就要考虑是正向的剥离,还是反向的剥离,还是我动股权,这个都是要综合的考虑的。

从投资者角度来讲,如果不考虑剥离环节过程当中这些的障碍,把资产干净的剥离出来放到项目公司,它的好处是说我资产的历史的风险,财务税务的风险就切割都比较干净了,我就是一个干干净净的资产装进来,你过去发生什么事情跟投资者是没有任何关系的。所以从这个角度上来讲,资产直接剥离是一种最干净的办法。

但是现实中很少有完全直接做资产转让的一种方式,因为如果直接做资产转让,这里面的税负是巨额的,所以还是要从税务筹划的角度去做一些重组的安排。

在一些项目里面,直接做股权转让的安排通常就会对项目公司进行一个比较详细的尽职调查,包括工程的,因为基础设施要考虑工程的一些合规性,还有法律合规的财务的和税务的问题,如果是说以项目公司股权转让的这种剥离方式,那么这家项目公司过去有什么隐性的债务,有什么官司,欠了税务局多少钱,或者是说有很大的一些税务风险,那么都变成一个持续的状态,将来要投资者或来承担这些风险。

如果是资产剥离的情况下,实际上对原来的项目公司的税务到底合不合规什么的都跟未来投资者没有关系,但两种的剥离方式,对于中介机构要做的工作和考虑的角度又是有所不同的。

资产剥离过程当中可能会涉及到哪些税种?

如果是说直接转让资产,一种情况直接把物业卖给新设的项目公司,那会产生的税种的包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税和印花税,这5种税都是可能会被触发的。

首先是增值税,增值税如果不动产是在16年4月30号之前取得的,和之后取得的纳税方式不一样。2016年4月30号是不动产领域的营业税改增值税的这么一个时点,就在这个时间之前,我们买卖不动产是交营业税,在这个时间之后改成叫增值税了,以这个时点为界。

那么在2016年4月30日之前取得的不动产,转让的时候就可以按照一个简易计税的方法,简易计税的方法是什么意思?首先它的税率会比较低, 5%,其次如果是说从开发商买的二手房,它在计算的时候可以扣除掉原来的买不动产的价格。如果说自行开发的房地产,那就不可以扣除了,直接按照我们的销售价格的5%来交增值税。如果不动产是在2016年5月1号之后去开工或者是去购买的,税率是按9%去交税,因为供应商和对手方要开增值税的专用发票,那么增值税专用发票上面标注的进项税金,企业在报增值税的时候是可以扣除的。不管是5%还是9%转让的一个税负也还是比较重的。

第二个涉及到的是企业所得税,简单的来说,企业所得税就是我们的买卖的一个差价,也就是说转让的价格扣除掉原始的成本中间的差额,税率是25%。有些项目比如说数据中心,那么原始权益人可能是高新技术企业,它可能是用15%的税率,相对比较优惠,如果是在西部的一些地区的话,是鼓励类的行业的话,那么可能也是适用15%的税率的。

但是如果不是资产的剥离,而是股权的剥离,那么股权的剥离交税的主体是它的股东,这个股东可能不一定是在资产所在地,可能的股东是在西部地区,它可以适用比较低的一个税率,比如15%。

但是要特别关注的,比如高新技术企业如果仍适用西部地区15%的税率,这是有条件的。它是要求我的高新技术的收入是要占到企业总收入的60%,才能够适用15%的税率。很多企业一转让,如果是直接做资产转让的话,转让的金额特别大,比如说10亿,可能一下高新技术收入占总收入的比例就达不到60%的水平了。这种情况下可能导致他当年就只能按照25%去报税,不但说我们资产转让的这笔交易的按25%,它原来的高新技术收入本身也得到25%。所以可能导致它的税负会发生上升,影响到他本来符合条件的那部分高新技术收入也享受不到低税负类。

第三个比较重的税负是土地增值税,买卖房产是要交土地增值税的,土地增值税是按照增值额来征税,那么增值额它跟所得税的增值额又是不一样的,它并不是按照我们账面上的增值的来去交土地增值税,有自己的一套计算的方法,税负也很重,税率是30~60%的一个累计的一个税率来计算。很多基础设施的房产,它的成本其实是比较低的,当年的一些土地是非常便宜的,甚至有一些土地是划拨的。如果是按照公允价值去估值之后的价格来算,土地增值税可能会是一个天价,原始权益人一看我房产估值减去我的成本,再交上税之后基本上所剩无几了。

第四个税种是契税,契税它相对来讲主要是按我们的评估价格的3%~5%来计算。各省的契税的实施条例会在3-5%之间规定一个具体的数,比如北京就是3%。契税也比较重要,是因为契税是由未来的上市架构里的项目公司去承担的,是项目公司这边的一个税赋,不是原始权益人的税赋,契税跟原始权益人是没有关系的,

而且前面讲到的增值税、企业所得税、土地增值税,都有一个前后可以相比的一个概念,就是说如果将来我项目公司在把房产转让出去,我上一步去报税的基础,有可能成为我下一步报税的一个可扣除项。但是契税来讲,它没有可扣除的东西,它永远都是以交易价格的3-5%来交,所以他每一步都是以全价的一个比例来交,所以契税也是比较重的一个税负。

那么再一个税负是印花税的税负,印花税相对比较简单,就不赘述了。

如果所有的税都按最保守的方法去交,这个过程当中我们要交5%或者9%的增值税,25%的所得税, 30-60%的土地增值税,3-5%的契税和万分之5的印花税。可以算一下,把这些税扣掉之后,确实也不剩多少钱了。所以必须要去做税务筹划的安排。如果直接转让资产,这些税就是躲不掉的,是必须要去交的。

税务筹划实际上是一个理念,尽量不要直接转让资产,而通过重组的方式把资产装到公募REITs的相应架构里面去。

比较常见的一些方法:

一种是我以资产作为初始投资或者是增资装到一个项目公司里面去。

一种是我的原始权益人把我的入池资产无偿划转给项目公司。

一种是原始权益人直接做一个分离,把入池资产的这部分放到分离之后的一家公司里面去。

一种是刚才讲的反向剥离,原始权益人里面有哪些东西不要,把这些东西都剥离掉。

这是比较常见的用的几种方法去做一个税务的筹划。

按照不同的税种来看,首先来看所得税怎么样去做安排。现在在重组当中用到的非常重要的一个文件,叫做财税2009年59号文,这个文件里面就是把重组过程当中的一个所得税的处理的分成两种,一种叫一般性税务处理,一种叫做特殊性税务处理。特殊性税务处理就是顾名思义就是一个特例,所以必须要符合一定的条件,才可以用。如果不符合这些条件的话,就是一般性税务处理是个默认的选项。

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