“买房送车”亏大了!房产企业忽视税筹的后果是……

如今,“买房送车”已是房地产公司常见的营销手段。不过,2020年11月,浙江某法院审结了一批业主状告房地产公司“买房送车”案件,让一家房地产公司因此吃了“苦头”。

事件背后大致情况为,业主方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后,3天内与某房地产公司签订《赠送约定书》,即房地产公司以约15万元的官方指导价赠送车辆一台,高于15万元部分由业主方承担,后房地产公司拒绝履行交付车辆的义务。

最终法院判决,房地产公司向业主方交付品牌SUV一辆,车辆以官方指导价15万元为限,超出部分由业主承担,如未能交付,则折价赔偿15万元。

从该事件中,我们发现,为了顺利售房,房地产公司采用的“买房送车”式促销,为公司带来的不仅仅是增加15万元的车成本,还有特别容易忽略的——因赠车行为而产生的额外纳税成本。

今天,我们就这个小话题,和大家展开具体聊一聊。

01.
赠送行为要不要缴税?

拿开篇案例来说,可能不少读者朋友会认为,房地产公司的送车行为,是一种赠送行为,而不是销售行为,所以就不用缴税。但是,事实真的如此吗?

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条  单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条之规定,企业将车辆无偿赠与购房者的行为视同销售,即赠送车辆行为属于增值税应税范围,企业应缴纳增值税
为什么即使是无偿赠送物品也需要缴税呢?

从立法原理上来说,无偿赠送视同销售肯定是处于限制逃税的角度考虑的,如果无偿赠送不视同销售,企业很容易就可以通过无偿转让恶意逃避增值税纳税义务,就会导致国家税款流失。

因此,按规定无偿赠送视同销售,应缴纳增值税。

企业所得税,是对我国企业的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税。既然“购房赠车”行为视同销售,在财务处理上,也就体现为企业的“收入”增加,当然也就面临着被纳入企业所得税汇算中。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条  企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条之规定,企业将财产用于对外捐赠、市场推广或销售等用途的,应当视同销售货物,企业需要缴纳企业所得税。

所以,房地产公司“买房送车”的行为,无论从增值税方面来看,还是从企业所得税方面来看,都会增加企业收入,需要缴纳相应的增值税与企业所得税。

02.
无偿赠送VS销售折扣谁在增加企业负担?

在实践中,经常会有房地产公司或其他性质的企业采用“买房送车”或“付款就赠送”等类似行为,促进销售或抓紧回款。
如前述案例中,我们认为,企业“买就送”等行为实质是为了促销,其“送”的行为,实质上属于一种销售折扣,是开发商为了让购房者在购房优惠的吸引下促成交易的营销方式,而不当交易结构的安排可能造成了企业税收成本的增加。
因为,如果直接采用销售折扣的方式卖房,并在开具发票时按照规定进行注明。那么,折扣金额将不会因“买就送”产生的纳税成本。

国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知

国税发(1993)154号

二、 计税依据

(2) 纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。

国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知

国税函[2010]56号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
近有部分地区反映,纳税人采取折扣方式销售货物,虽在同一发票上注明了销售额和折扣额,却将折扣额填写在发票的备注栏,是否允许抵减销售额的问题。经研究,现将有关问题进一步明确如下:

《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)第二条第(二)项规定:“纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税”。

纳税人采取折扣方式销售货物,销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额,而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的,折扣额不得从销售额中减除。

由于税收征管遵循着“实质重于形式”的课税法理,即“实质课税”原则,每一项经济活动最初体现的是一种法律关系的建立,最终将会反应为某个税种纳税义务的发生。
因此,若法律关系安排得不合理,势必会带来额外税负,增加企业负担。
03.
如何在法税界限之内控制企业税收成本?

实践中,还有许多与文中案例处境相似的公司,他们没有将营销行为与纳税结合在一起考虑,往往出现有效提升了销售收入同时导致额外税负的产生,增加了纳税成本。在行业竞争愈演愈烈的情况下,低成本的企业具有更大优势,而法律+税收筹划能够帮助企业在合法合规的条件下缩减纳税成本,提高企业的竞争力。

如何在法税合规界限之内,尽可能控制税收成本,是每个企业不得不面临且重视的事情。
以开篇案例为例,与大家分享几点如何保证企业促销活动的同时,让企业合法合规控制税收成本:
① 注意法律关系的安排
 
结合房地产公司促销目的及赠车计划,在《商品房买卖合同》基础上,为该公司拟定《补充协议》约定“买房送车”行为是为了一定期间内房地产公司为销售房屋而附带的赠送,明确该行为属于销售主货物、赠送从货物的行为,而非无偿赠送。
 
② 加强与财务人员沟通
 
(1)企业在开具房屋销售发票时,在发票上注明赠送汽车;
(2)财务结转销售成本时,同步将房屋及汽车成本进行结转,并且结转的数量应当是:房屋数量与汽车数量一致、且与签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定一致。

 

04.
写在最后
有效的税筹规划,可以使企业一边降低成本,一边化“双输”为“双赢”。企业若一不小心出现了上述或其他“不堪税负”的情况,可以先看看自身是否有合理的法律+税收筹划安排?是不是充分利用了税收政策?或是,有没有另辟蹊径寻求各方共赢的“极值点”?

就拿本文案例来说,房地产公司如果在交易结构上进行更为周全的考虑,在销售时直接进行销售折扣而非无偿送车,购房者心满意足地得到实惠,公司的额外税负也可以得到合理规避,便也不会出现“赔了夫人又折兵”的局面。

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